笔者日前走访了7月于北京国际贸易中心和国际展览中心差不多同期举行的两大房展。
此次的两大房展共设展位362个，包括北京、大连、天津等市的参展项目205个。意向成交10．7万平方米，成交金额8．7亿元；实际成交5912万平方米，成交金额4005万元。普通住宅、公寓的实际成交金额比重分别为84．8％、15．2％。这一数据表明，目前中、低档普通住宅是北京居民的消费主流。
今夏房展，盛传新盘入市普遍价低。由此，老百姓逛房市本该多一分坦实。然而，慎之又慎的买房人面对由8000元每平方米到4000元每平方米一路锐减的主流房价，仍不辞劳苦地奔波于各房展、楼盘之间。
曾在国贸接受过随机采访的中国人保的南先生，在国展与笔者再次不期而遇。脸上已明显少了两日前逛国贸时的兴致。他说：“两个房展花了我三天时间，看了六个楼盘，还没相中合适的，就指着今秋的房展会啦。”
那么，购房者何以如此呢？究其原因，大致存在以下几点。
首先，房价是道难过的“坎儿”。新近的一份调查显示，购房者支付能力在30万元以下者占45．5％、30—60万元者占33．2％。可见，目前居民的购买能力还是较低的。而从房价的构成成本来看，土地成本费、基础设施建设费和建筑安装工程费等几大项费用中，北京市商品房屋土地成本费已接近40％，与国际通行水平相比高出20％，且一次性打入房价。住房成本构成中的不合理是房价久高不下的根源之一。1998年北京职工年平均工资为12300元。假如想在北三环买一套40万元的住宅，就意味着一个普通双职工家庭得不吃不喝干15年。这显然不可能。房价这道“坎儿”，挡住了百般辛苦的开发商，困住了又急又忧心的政府部门，拦住了百姓的安居梦。
其次，住房信贷撑不起住房消费这片天。京城房市目前普遍的信贷方式为七成十年按揭，极少数为二十年。那么，一套40万元的二居室住宅，除一次筹足12万元的首期外，以后的15年内月还款额将达3000元。这对一般平均收入水平家庭来说是不堪重负的。而根据国际房地产发展经验，房价与家庭收入比维持在4—6倍才是消费者可以接受的。而我国达10：1，北京市更是高达12：1。加之当前信贷额度过大、信贷期限过长、抵押贷款利率偏高；具有中国特色的住房公积金因归集、管理、偿还等诸环节还有待完善，老百姓便只能“望房兴叹”。
再次，观念的转变还有待加强。“有房无人住，有人无房住”的强烈反差，并非供大于求，而是缺乏有效需求及与之相适应的有效供给而导致的相对过剩。因而，开发商的营销观念改变是首当其冲的。老百姓买房，造价不高地点好、标准不高质量高、面积不大功能全的是首选。这在刚刚落幕的首届优秀户型评比中得以证实。而目前，京城房市上的住房设计标准普遍偏高。一方面超出居民的实际购买力，另一方面因功能不全或个人偏好，住房装修中的拆墙、打洞，造成了结构上的损坏和不安全隐患。因而，圆百姓住房梦，定位是关键。让市场来说话，对每个项目作出细致的可行性研究和策划。与此同时，消费者的住房消费观念也有待进一步转变。原来量入为出的传统消费观念应该从根本上打破。
最后，是社会因素的影响。传统意义上，老百姓习惯以储蓄额来衡量未来生存的安全系数。随着下岗、分流等社会现象的出现，居民的预期收入呈下降态势。外带养老、子女教育等预期支出，使得工薪家庭不得不储备一定数量的资金，以备不时之用。据统计，1998年北京城镇居民储蓄存款额达2063．2亿元，比上年同期增长292．4亿元。这一持币观望的态度表明，居民对当前房市的满意度还不够。
但最近从国家有关部门传来“利好”消息。国家近期先后出台了《处置海南省积压房地产试点方案》和《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，对加快消化空置商品房，加快开放住房二级市场都将产生重要影响。与此同时，国家还将出台一系列住房信贷、金融、税收政策，延长信贷还款期限，进一步搞活住房交易市场，鼓励和支持住房建设、消费和流通，相信将对我国房地产市场发展起到重要的促进作用。高档商品房价可能降低，各种房展会渐渐放大成交量。
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